Bairros mais nobres da zona leste têm locação mais barata
Pesquisa mostra aonde vale mais a pena investir na compra de um imóvel para locação
No ano de 2020, o Blog do Portal ZL Imóvel realizou um levantamento do custo médio do metro quadrado para venda e locação dos bairros mais pesquisados da Zona Leste de São Paulo e constatamos que investir em imóveis para locação em bairros mais populares é mais lucrativo.
Pela lógica, quanto maior o padrão do imóvel e do bairro, mais caro será o valor do metro quadrado na venda.
Já na locação de imóvel, essa situação acontece de forma inversa, ou seja, quanto mais caro o metro quadrado de um bairro, proporcionalmente, o custo do metro quadrado do aluguel será menor se compararmos com os bairros mais populares.
Em tese, o retorno médio, ou, a expectativa do investimento sobre o aluguel quando se compra um imóvel é de aproximadamente 0,50% do valor do imóvel. Se observarmos as tabelas abaixo, vamos reparar que nos bairros de padrão mais alto, geralmente, esse valor não atinge 0,45% ou 0,40% e nos de menor valor de venda por metro quadrado, muitas vezes, o valor se iguala ou chega perto dos 0,50%.
Veja alguns exemplos da pesquisa que realizamos com 3 bairros da Zona Leste, comparando valores médios de metro quadrado mais altos (Tatuapé), médios (Penha) e populares (Itaquera):
| Apartamentos TATUAPÉ | |||
| Valor Médio m² Venda 2020 |
Expectativa do Investimento Aluguel (0,5%) |
Valor Médio m² Aluguel 2020 |
|
| 2 Dorms e 1 Vaga |
R$ 6.750,00 | R$ 33,75 | R$ 25,70 |
| 3 Dorms e 2 Vagas |
R$ 7.400,00 | R$ 37,00 | R$ 27,00 |
| 4 Dorms, 3 ou 4 Vagas |
R$ 8.000,00 | R$ 40,00 | R$ 26,00 |
| Dados Fevereiro 2020 Portal ZL Imóvel |
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| Apartamentos PENHA | |||
| Valor Médio m² Venda 2020 |
Expectativa do Investimento Aluguel (0,5%) |
Valor Médio m² Aluguel 2020 |
|
| 2 Dorms e 1 Vaga |
R$ 5.430,00 | R$ 27,15 | R$ 23,00 |
| 3 Dorms e 2 Vagas |
R$ 5.860,00 | R$ 29,00 | R$ 22,60 |
| Dados Fevereiro 2020 Portal ZL Imóvel |
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| Apartamentos ITAQUERA | |||
| Valor Médio m² Venda 2020 |
Expectativa do Investimento Aluguel (0,5%) |
Valor Médio m² Aluguel 2020 |
|
| 2 Dorms e SEM VAGA |
R$ 4.340,00 | R$ 21,70 | R$ 19,00 |
| 2 Dorms e 1 Vaga |
R$ 4.360,00 | R$ 21,80 | R$ 21,20 |
| 3 Dorms e 2 Vagas |
R$ 4.645,00 | R$ 23,22 | R$ 21,20 |
| Dados Fevereiro 2020 Portal ZL Imóvel |
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Para completar nossa pesquisa, realizamos o comparativo com as ofertas de casas ou sobrados na Zona Leste, utilizando os mesmos 3 bairros dos exemplos acima, vejamos:
| Casas TATUAPÉ | |||
| Valor Médio m² Venda 2020 |
Expectativa do Investimento Aluguel (0,5%) |
Valor Médio m² Aluguel 2020 |
|
| 2 Dorms e 1 Vaga |
R$ 4.930,00 | R$ 24,65 | R$ 20,04 |
| 3 Dorms e 2 Vagas |
R$ 5.130,00 | R$ 25,65 | R$ 18,78 |
| 4 Dorms, 3 ou 4 Vagas |
R$ 5.150,00 | R$ 25,75 | R$ 18,28 |
| Dados Fevereiro 2020 Portal ZL Imóvel |
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| Casas PENHA | |||
| Valor Médio m² Venda 2020 |
Expectativa do Investimento Aluguel (0,5%) |
Valor Médio m² Aluguel 2020 |
|
| 2 Dorms e 1 Vaga |
R$ 4.340,00 | R$ 21,70 | R$ 19,00 |
| 3 Dorms e 2 Vagas |
R$ 4.100,00 | R$ 20,50 | R$ 18,00 |
| 4 Dorms, 3 ou 4 Vagas |
R$ 4.040,00 | R$ 20,20 | R$ 16,50 |
| Dados Fevereiro 2020 Portal ZL Imóvel |
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| Casas ITAQUERA | |||
| Valor Médio m² Venda 2020 |
Expectativa do Investimento Aluguel (0,5%) |
Valor Médio m² Aluguel 2020 |
|
| 2 Dorms e 1 Vaga |
R$ 3.810,00 | R$ 19,05 | R$ 16,50 |
| 3 Dorms e 2 Vagas |
R$ 3.800,00 | R$ 19,00 | R$ 15,15 |
| 4 Dorms, 3 ou 4 Vagas |
R$ 3.560,00 | R$ 17,80 | R$ 12,78 |
| Dados Fevereiro 2020 Portal ZL Imóvel |
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Veja mais:
- Valor do m² do ALUGUEL dos Aptos Zona Leste?
- Valor do m² do ALUGUEL das Casas Zona Leste?
Não podemos esquecer de comentar que a procura por unidades de imóveis em bairros mais nobres ou de classe média sempre é maior que em bairros mais populares, ou seja, é possível que um apartamento no Tatuapé seja mais rápido de alugar do que em Itaquera por exemplo, ou seja, isso também deve-se levar em consideração quando o imóvel é adquirido para investimento.
Outro problema bastante comum em bairros de padrão mais alto é o valor do condomínio. Geralmente esses prédios possuem uma infraestrutura mais completa, acarretando no encarecimento do custo do aluguel. Muitas vezes, para o inquilino, o que importa é o preço final da locação.
Fonte: Banco de dados do Portal ZL Imóvel - Fevereiro 2020
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